문화
<제25호>국민참여 부동산정책 '약발' 받는다
- 작성일
- 2005.09.16
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[SET_IMAGE]4,original,left[/SET_IMAGE] ‘8·31 국민참여 부동산정책’ 발표 후 부동산 시장은 점차 안정을 찾아가고 있다. 그러나 이번 정책이 제도로 정착되기까지 넘어야 할 산이 아직은 많다. 먼저 14개 관련 법률에 대한 제·개정 과정이 남아 있고, 아직도 투기에 대해 미련을 갖고 있는 수요를 강력히 차단해야 한다.
이를 위해 정부는 발 빠르게 후속 조치 마련에 들어갔다. 초점은 두 가지로 요약된다. 국회에서 입법이 마무리될 때까지 흔들림 없는 ‘정책 관리’를 하는 것과 지속적 투기수요 차단이다.
과거 정부의 부동산정책은 ‘냉탕’과 ‘온탕’을 오간 것이 사실이다. 또 정부가 정책을 만들더라도 입법 과정에서 정치적 이해관계에 따라 변질하는 경우가 많았다. 이러다 보니 일반 국민이나 투기꾼들은 정부 정책을 별로 믿지 않는 분위기가 강한 편이었다. “시간이 지나면 바뀔텐데 뭘…” 하면서 정책이 바뀌기만을 기다렸다.
[B]‘정부 원안대로 국회입법’ 최선[/B]
건설교통부가 부동산정책 발표를 앞두고 실시한 여론조사에서도 이런 심리는 그대로 드러났다. 응답자의 87.8%가 부동산정책이 언제든 달라지거나 다음 정부에서 달라질 수 있다는 의견을 보인 것이다.
그러나 이번만은 분명히 다르다는 것이 정부의 입장이다. 정책이 변질되거나 누수가 생기는 일을 절대 용납하지 않겠다는 것이 정부의 생각이다. 이번 정책은 국가 백년대계를 위한 ‘설계도’로, 어떤 저항이 따르더라도 그대로 유지·보전하겠다는 것이다.
이해찬 국무총리는 9월6일 국무회의에서 “참여정부는 정경유착의 고질적 고리를 끊는 것과 동시에 부동산투기를 근절하겠다는 것이 물러설 수 없는 마지막 명제”라고 말했다. 이에 앞서 9월5일 확대간부회의에서도 이 총리는 “입법 과정이 남아 있으므로 이번 정책이 최종 입법 단계까지 누수되지 않도록 각별히 관리해 나가야 한다”고 지적했다.
정책 담당자들의 발언에서도 강력한 의지가 읽힌다. 한덕수 부총리 겸 재정경제부 장관도 지난 9월6일 ‘2005 열린포럼’에서 “이번 부동산정책으로 투기를 통한 불로소득은 세금으로 환수되고 사회에 환원될 것”이라며 “정부는 과거와 달리 어떠한 흔들림도 없이 부동산정책을 강력히 추진해 나갈 것”이라고 밝혔다. 한덕수 부총리는 “서민생활 안정과 자원 배분 합리화를 위해서는 올바른 부동산정책이 꼭 필요하다”고 강조했다.
또 정문수 대통령 경제보좌관은 <코리아플러스>와의 인터뷰(13-15쪽 기사 참조)에서 “이번 정책이 바뀔 것을 기대하고 기다리면 손해만 보게 될 것”이라며 “정부는 일관되게 미진하거나 추가로 보완이 필요한 부분을 고쳐 나가겠다”고 밝혔다.
[SET_IMAGE]5,original,right[/SET_IMAGE]강력한 정책 관리를 위한 후속대책도 나왔다. 이미 총리실 산하에 ‘8·31 부동산정책 사후관리 태스크포스’ 구성을 준비 중이다. 태스크포스는 8·31 정책에 따른 부동산 시장 변화에 대한 분석은 물론 입법을 위한 정부 차원의 준비를 맡을 예정이다.
이와 관련해 이해찬 총리는 “부동산정책이 안정적으로 지속되기 위해서는 사후관리가 굉장히 중요하다”고 강조했다.
8·31 정책을 완성하기까지 정부와 지속적으로 협의해 온 열린우리당도 후속대책 점검반을 가동했다. 부동산정책에 대한 입법 조치 및 시장상황 변화에 대응하기 위한 조직이다.
전병헌 대변인은 “8·31 정책이 참여정부의 부동산정책의 끝이 아니라 새로운 시작이라는 각오로 임해야 한다”고 말했다.
현재 한나라당도 8·31 정책에 대해 총론에는 찬성하는 입장이다. 물론 보유세 등을 놓고 일부 이견이 있는 것도 사실이다. 그러나 대다수 국민이 8·31 정책에 찬성하는 만큼 큰 무리 없이 정책이 입법될 것으로 예상된다. 또 일부 ‘부동산 부자’들의 반발이 있더라도 반드시 원안대로 법이 만들어져야 한다는 것이 국민의 뜻이기도 하다.
당정은 지난 9월8일 이해찬 총리 주재로 부동산정책협의회를 열어 8·31 정책 입법을 위해 14개 부동산 제도 개혁법안을 의원입법 형태로 발의하기로 했다. 또 추석 연휴 기간을 이용해 다시 한번 8·31 정책의 효과를 집중 홍보하기로 했다.
[B]死卽生의 각오로 투기와 전쟁 [/B]
“부동산투기와의 전쟁은 지금부터 시작이다.”
8·31 정책을 만드는 데 실무 책임을 맡았던 김석동 재정경제부 차관보의 단호한 선언이다. 일관된 정책 관리와 함께 정부가 가장 신경 쓰는 것이 투기수요의 원천봉쇄다. 8·31 정책으로도 투기가 죽지 않을 경우 정책 목적을 달성할 수 없을 뿐 아니라 정책수단 동원이 한계점에 다다른다. 때문에 정부는 ‘사즉생(死卽生)’의 각오로 투기와의 전쟁에 나서고 있다.
투기에 대한 정부의 압박은 전방위적이다. 건설교통부·국세청 등 정부 부처는 물론 검찰·경찰 등 사정기관까지 투기 단속에 나섰다. 국세청은 대규모 부동산투기특별대책반을 가동해 지난 9월4일부터 집중 단속에 들어갔다. 특히 신규 택지 예정지로 부동산값이 꿈틀거리는 송파지역에 대해서는 ‘송파신규 택지부동산투기특별대책팀’까지 만들어 대대적인 투기 적발에 나섰다.
현장단속반·투기정보수집반·전산분석반 등 인원만 무려 50여 명에 달한다. 특별단속반은 연말까지 활동하되 상황에 따라 무기한 활동을 연장하기로 했다. 국세청은 송파지역 외에도 김포, 파주 운정, 양주 옥정 등 수도권지역의 동향을 면밀히 파악하고 투기 조짐이 발생하는 즉시 별도의 부동산투기특별대책팀을 투입할 계획이다.
[B]오피스텔·상가 투기도 차단 [/B]
투기를 사전에 차단하는 제도적 장치도 마련했다. 우선 송파구 거여동은 9월8일부터 주택거래신고지역으로 지정됐다. 이에 따라 이들 지역은 전용면적 18평 초과 아파트(재건축·재개발구역은 모든 평형)의 거래 계약을 체결한 매도·매수자는 15일 이내에 실거래가를 관할 자치단체에 신고해야 한다. 이들 지역은 실거래가 기준으로 거래세가 부과돼 현재보다 세 부담이 평균 40~90% 늘게 된다.
부동산투기 근절을 위해 건교부·국세청·대검찰청·경찰청이 참여하는 합동수사본부도 구성됐다. 합동수사본부는 지난 7월7일부터 8월31일까지 특별단속을 벌여 2,849명을 단속했다. 이 중 147명은 구속됐다. 정부는 만약 송파 등에서 부동산투기를 하다 적발되면 “평생 관리하겠다”는 강력한 뜻을 표명하기도 했다.
8·31 정책으로 주택이나 땅에 대한 투기가 어려워지자 일부 투기자금이 오피스텔·상가 등으로 옮겨가는 징후가 포착되고 있다. 이에 따라 정부는 주거용 오피스텔에 대한 재산세 과세 여부를 면밀히 분석해 철저히 세금을 물리기로 했다. 자치단체들이 이를 소홀히 할 경우 정부 보조를 줄이는 등의 불이익을 주겠다는 방침도 정했다. 투기자금이 다시 부동산으로 환원돼 시장을 어지럽히고 불로소득을 남기는 일은 절대 용납하지 않겠다는 것이다.
정부가 정책 관리를 잘하고 지속적으로 투기를 단속하면 부동산 시장은 제자리를 잡게 될 것이다. 그러나 무엇보다 중요한 것은 이를 계기로 부동산에 대한 국민의 생각이 바뀌어야 한다는 점이다.
부동산을 투기나 투자가 아닌 삶의 공간으로 이해할 때 대한민국이 훨씬 건강해질 것이기 때문이다.
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[SET_IMAGE]9,original,left[/SET_IMAGE]지난 8월31일 ‘국민참여 부동산정책’이 발표된 후 여러 가지 쟁점이 부각됐다. 이 중 일부는 사실과 다른 부분도 있고, 지적대로 정책을 손질해야 할 곳도 있다. 정책이 모든 사람을 100% 만족시킬 수는 없다. 그렇다고 국가와 국민의 생존권과 직결되는 ‘설계도’가 여론에 따라 마구 휘둘려서도 안 될 일이다. 이런 점에서 정책에 대한 적절한 비판과 함께 대안 제시는 꼭 필요하다.
그러나 지금 일부에서 벌어지는 것처럼 단기적 현상을 놓고 정책 자체를 뒤흔드는 것은 바람직하지 않다. 예컨대 경기 위축 문제나 ‘세금폭탄’ 등과 같은 경우가 그렇다. 정책이 안정되기까지 일시적으로 경기 위축이 있을 수 있지만 염려할 수준은 아니라는 것이 대다수 전문가의 견해다. 또 세금폭탄이라는 자극적이면서도 충동적인 단어는 8·31 정책을 왜곡하는 전형적 사례라고 할 수 있다. 그렇다면 지금까지 언론 또는 관련 업계에서 제기한 쟁점은 무엇이고, 그 진실은 무엇인가?
[B]경기 위축 우려는 기우에 불과하다[/B]
일부 언론과 민간기업에서는 8·31 정책 발표를 전후해 경기 위축을 우려하는 목소리를 냈다. 부동산시장이 얼어붙으면 거래가 끊기고, 건설 경기가 죽어 우리 경제 전반에 악영향을 미치리라는 것이 주장의 실체다.
정부도 경기가 일정기간 위축될 것으로 내다본 것이 사실이다. 이는 불가피한 측면이 있다. 때문에 정책을 만드는 과정에서 경제에 주름살이 가지 않도록 하기 위해 심혈을 기울였다. 하지만 중요한 것은 일시적 경기 위축이 아니다. 중·장기적으로 경제에 얼마나 좋은 영향을 미치느냐가 중요하다. 좋은 약은 먹을 때는 입에 쓰지만 결국 병을 고치고 몸에 이롭다는 것은 동서고금의 진리다.
여러 여론조사에서 나타났듯 대다수 국민은 일부 경기 침체가 있더라도 부동산값은 반드시 잡으라고 요구한다. 더욱이 일부의 우려와 달리 8·31 정책이 경기에 미치는 부정적 효과가 미미하고, 장기적으로 긍정적 효과를 낼 것이라는 전망이 지배적이다.
한국은행은 지난 9월4일 ‘8·31 부동산종합정책이 우리 경제에 미치는 영향’이라는 보고서를 발표했다. 보고서는 8·31 정책으로 소비와 건설 투자가 위축돼 단기적으로는 성장률을 낮추겠지만 경기 회복세를 꺾을 정도는 아니라고 지적했다.
한국은행은 전국 주택 가격이 3% 떨어질 경우 국내총생산(GDP)은 8·31 정책 시행 4차 연도에는 0.01% 증가할 것이라고 전망했다.
한국은행은 8·31 정책에 대해 “부동산의 합리적 배분을 통해 국민 생활의 편익을 제고하고 경제 체질을 개선해 지속 가능한 경제 성장 기반을 구축했다는 점에서 의미가 크다”고 밝혔다.
관변은 물론 민간 연구소에서도 8·13 정책에 대한 긍정적 전망이 나오고 있다. 한국금융연구원은 지난 9월4일 ‘8·31 부동산 정책이 금융시장에 미치는 영향’이라는 보고서에서 “기존 부동산 자금이 자본시장으로 유입될 것이며, 이 과정에서 시장금리가 하락하고 주가는 상승할 것”이라고 예측했다. 하나금융연구소는 “부동산 가격 하락으로 건설 경기 위축 우려가 제기되지만 공급확대 정책으로 위축 가능성은 작다”고 분석했다. 이 밖에 대우증권·굿모닝신한증권·한투증권 등 증권사들도 8·31 정책이 자본시장 안정에 기여할 것이라고 전망했다.
[B]‘세금폭탄’ 주장은 허구였다[/B]
8·31 정책 발표 전후 가장 많이 제기된 문제가 세금 부분이다. 세금은 가계에 직접적인 영향을 미친다는 점에서 약간의 변동도 그 파괴력이 큰 편이다.
그럼에도 일부 언론은 세금폭탄이라는 자극적인 용어를 써가며 정책에 흠집을 가하려고 했다. 어떤 언론은 ‘1가구 2주택 서민의 경우 세금이 ○○만큼 늘었다’는 등의 제목을 뽑기도 했다. 서울시의 절반 가량이 무주택자인 상황에서 1가구 2주택자를 (물론 예외적인 경우도 있지만)서민이라고 한다면 과연 몇 사람이나 동의하겠는가?
[SET_IMAGE]11,original,left[/SET_IMAGE]이번 정책 중 조세 관련 부분의 핵심은 종합부동산세(종부세) 인상을 통해 과도한 부동산 소유자의 세금 부담을 현실화하고, 거둬들인 세금을 국민이 골고루 나눠 쓰도록 하겠다는 것이다. 또 부동산 과다 보유로 생긴 이득을 불로소득으로 보고, 근로소득보다 높은 세금을 부과하겠다는 것이다. 그동안은 부동산을 과점해도 세금을 거의 부과하지 않았다.
낮은 보유세는 독점에 대한 정당한 대가를 지불하지 않고 있다는 점에서 정당화할 수 없다는 것이 대부분 국민의 생각이다. 이를 세금폭탄이라고 한다면 그야말로 ‘부동산 부자’들만을 위한 변명에 지나지 않는다는 비판을 받을 수밖에 없다.
정부는 지난 ‘5·4 대책’에서 이미 보유세 강화(2017년까지 보유세 실효세율 1% 달성) 일정을 제시했다. 8·31 정책에서는 종합부동산세 과세 대상자에 한해 그 일정을 2017년에서 2009년으로 앞당기기로 한 것뿐이다. 또 1가구 3주택부터 적용하던 양도세 중과를 1가구 2주택까지 확대적용하기로 한 것이 8·13 정책의 세금 부분의 핵심이다. 이는 서민과는 아무 관계없는 최소한의 불로소득 환수 장치라고 할 수 있다.
이번 정책을 보면 서민에게는 오히려 세제 혜택이 강화됐다. 예컨대 서민주택에 대한 재산세 부담이 완화된 것이 먼저 눈에 띈다. 2006년부터 5%포인트씩 상향조정하기로 했던 주택분 재산세 과표 적용률 인상 계획을 2008년으로 2년 미룬 것도 같은 맥락이다.
그리고 1가구 1주택에 대한 양도세의 경우 장기 보유 특별공제율을 30%에서 45%로 상향조정했다. 또 수도권·광역시의 기준시가 1억 원 이하 주택, 기타지역은 기준시가 3억 원 이하의 1가구 2주택자는 양도세 중과 대상에서 제외했다. 서민의 경우 사실상 세금을 많이 내야 하는 요인보다 혜택을 받는 효과가 크다고 할 수 있는 것이다.
[B]송파·거여지구 투기 논란은 실체가 없다[/B]
최근 8·31 정책과 관련해 신규 택지 개발 예정지인 송파지구 부동산 투기가 논란이 되고 있다. 정부가 또 다른 강남을 만들어 투기를 부추겼다는 비판까지 나오고 있다. 물론 신규 택지 건설에 따른 기대심리로 일부 지역에서 부동산값이 오르는 현상이 나타나는 것은 사실이다. 그러나 매매는 거의 없고 호가만 나도는 상태다. 따라서 이를 부동산투기 붐의 전조로 해석하는 것은 지나친 확대해석이라는 지적이다.
이해찬 국무총리도 9월6일 국무회의에서 “거래가 거의 이뤄지지 않는 가운데 일부 호가가 올랐다고 해서 이른바 ‘송파발 부동산 급등’을 운운하는 보도가 있다”며 “(하지만)정부가 토지거래허가구역 등 취할 수 있는 모든 투기 억제 정책을 가동하는 만큼 현실적으로 이제 부동산투기는 불가능하게 됐다”고 밝혔다.
김수현 청와대 국민경제비서관도 앞으로 송파지구의 이익은 기대하지 않기 바란다고 강조했다. 김수현 비서관은 “낙후한 기존 주택 거주자들의 자산가치 상승 효과는 있겠지만 너도나도 이익을 얻지는 못할 것”이라며 “정부가 구사할 수 있는 수단이 여럿 있지만 그 중 하나로 공시가격만 현실화해도 세금이 상당히 올라 투기할 수 없게 된다”고 말했다.
일부에서는 송파지구를 판교와 비교해 투기의 도화선이 될 것이라고 분석하기도 한다. 하지만 이는 실상을 잘 모르는 데서 나온 잘못이다. 송파지구의 경우 판교와 달리 개발 면적 거의 대부분이 국공유지로, 땅값을 자극할 가능성이 작다. 또 국민임대아파트가 40% 이상 되도록 하면서 대형 임대아파트가 다수 포함된 주택공영개발 방식을 도입하기 때문에 택지 개발에 따른 이익은 국가에서 철저히 환수한다.
이 지역은 분양가 상한제가 적용돼 건설업체의 과도한 분양가 책정이 인근 집값 상승을 견인할 소지도 없다. 이 밖에 주택채권입찰제 도입, 분양권 전매제한기간 설정, 종합부동산세 및 양도세 강화 등으로 분양차익을 노리는 투기수요는 거의 없다는 것이 정책 당국자들의 설명이다.
이 지역은 이미 투기과열지구(2002년 9월), 투기지역(주택은 2003년 5월, 토지는 2004년 2월)으로 지정돼 있다. 정부는 곧 주택거래신고지역으로 지정해 취득세와 등록세를 실거래가로 과세할 방침이다. 정부는 또 토지 투기 혐의자에 대해서는 세무조사를 실시해 세금 추징은 물론 불법행위에 대해서는 즉시 검찰에 고발하는 등 투기를 원천적으로 차단해 나갈 계획이다.
[B]전세대란은 오지 않는다[/B]
8·31 정책 이후 전국의 집값은 안정세로 돌아섰다. 국회에서 이번 정책과 관련한 입법이 완료되면 집값은 본격적으로 하락 국면으로 접어들 것으로 전문가들은 전망하다. 다만 전세금의 경우 일부 지역에서 상승 기미가 보이고 있다. 서울 강남 등 일부 지역은 상승폭이 꽤 크다는 것이 현지 부동산업자들의 설명이다. 하지만 전세대란의 우려는 없다는 것이 정부 당국의 설명이고, 현지 부동산업자들도 대체로 이에 동의한다.
지난 9월8일 열린 부동산 관련 당정협의회에서 “최근의 전세금 상승 현상은 매매 수요의 전세 수요 전환에 따른 조정”이라고 결론내렸다. 다만 전세금 상승 등에 따라 저소득층이 고통받지 않도록 정부는 전세금 대출금리를 인하(3→2%)하는 후속 조치를 검토하고 있다. 또 영세민과 근로자에 대한 전세자금 대출 지원을 강화하고, 모기지론 지원도 활성화하기로 했다.
전세금 상승은 올 연말을 고비로 한풀 꺾일 것으로 전망된다. 수요에 비해 공급 물량이 충분해 잠깐의 조정기를 거치면 안정세를 찾을 것이라는 분석이다. 또 최근 전세금 상승은 그동안 값이 계속 떨어진 데 대한 반작용이라는 해석도 있다. 최근 2~3년간 전세금은 하락하거나 제자리를 맴돌았다. 올 초 매매가가 폭등했어도 전세금은 거의 변동이 없었다. 그것이 8·31 정책 발표로 매매가가 영향을 받으면서 수요의 흐름이 약간 바뀐 것이다.
어쨌든 정부는 전세금 동향을 예의주시하고 있다. 이와 관련해 한덕수 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 지난 9월5일 간부회의를 주재한 자리에서 “전반적인 전세금 동향을 면밀히 점검하고 필요하다면 대책도 세우라”고 지시했다.
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[SET_IMAGE]14,original,left[/SET_IMAGE]부동산 하나에 재산의 대부분을 거는 것이 우리네 사정이고 보면 ‘맹순이’ 최진실의 눈물 연기와 메이저리거 서재응의 호투보다 부동산 문제가 당연 화제일 수밖에 없다. 주택 매매가격과 전세가격의 변화, 각종 투기행태와 국세청의 조사상황을 스포츠 중계처럼 상세히 소개하는 것도 다른 나라에서는 찾아보기 어려운 광경이다.
그러나 많은 언론 보도에서는 이번 정책이 어떠한 의미를 지니는지, 어떠한 효과를 가질 것인지 분석하기보다 일부 지역의 투기 실상이나 특수한 사정으로 인한 과도한 조세부담 사례를 소개하는 데 많은 지면과 시간을 할애하고 있다. 이번 정책에 대한 정치권과 시민단체의 평가도 전체적인 구조보다 국지적 부분에 치중해 안타까움을 금할 수 없다. 일부에서는 기대에 비해 정책의 강도가 약하기 때문이라고 비판하고, 일부 야당과 전문가들은 지나치게 강한 조세정책을 반대하고 있다.
무엇보다 이번 정책의 의의는 비로소 부동산시장을 정상화하고 안정화할 수 있는 제도적 기반을 조성한 데서 찾아야 할 것이다. 비정상적인 시장이 정상화하는 과정에서 개인적으로 억울한 사정이 있을 수 있고, 정책을 일반화하는 과정에서 특수한 여건을 고려하지 못한 부분도 있을 것이다.
그러나 그것에 묻혀 정작 중요한 본질을 놓쳐서는 안 된다. 몸속에 든 암 덩어리를 제거하다 보면 외부의 피부도 잘라내야 한다. 수술이 통증을 유발한다고 해서 암덩어리를 평생 안고 살 수 없는 노릇이기 때문이다. 이번 정책이 지닌 의미를 평가하기 위해서는 그동안 우리 부동산시장과 정책 환경이 어떠했으며, 이번 정책으로 어떻게 변화하게 되는가를 짚어볼 필요가 있다.
먼저, 과거에는 부동산 가격이 실거래가와 다르고 국세와 지방세가 각각 다른 과표를 가지고 있었다. 그래서 거래자들은 실제 거래한 가격과 무관하게 낮은 가격으로 신고하고, 그 덕분으로 세금을 적게 내는 데 동참했다. 전 국민이 관행이라는 명분으로 도덕적 불감증에 걸려 있었던 것이다.
[B]실거래가 등기부 등재 귀중한 자료[/B]
그러나 이번 정책으로 내년부터는 실거래가를 등기부에 등재하게 되었으며, 과표도 점진적으로 현실화하기로 했다. 투명한 거래 자료는 시장이 정상적으로 작동하기 위한 필요조건일뿐만 아니라 향후 부동산정책 수립에 귀중한 자료로 활용할 수 있다.
[SET_IMAGE]15,original,right[/SET_IMAGE]둘째, 직장 소득과 무관하게 부동산을 소유한 계층과 소유하지 못한 계층이 부의 축적에서 몇 배 이상의 차이가 났다. 단지 특정 지역에 부동산을 소유하고 있다는 사실만으로도 엄청난 자본이익을 안정적으로 향유할 수 있다면 누가 열심히 일하고 그것으로 높은 소득을 얻기 위해 노력할 것인가? 이번 정책에서는 다주택 보유로 인해 발생한 양도소득에 대해 50% 이상의 세율을 적용하기로 했다. 이것은 자신의 노력과 노동에 대한 대가로 생산해 낸 근로소득이나 사업소득, 기타 소득에 비해 지나치게 낮게 설정되었던 양도소득 세율을 정상화한 데 불과하다.
셋째, 그 동안 고가 주택이나 다주택을 보유해도 거의 세금 부담이 없었다. 결국 자산 과다 보유자들이 부담하지 않은 세금은 저가 주택을 보유한 사람들이 나누어 낸 셈이다. 이번 정책에서는 과표 현실화율을 높이고 부동산 보유 금액에 따라 차등화된 보유세를 부담하게 함으로써 과세의 수직적·수평적 형평성 문제를 해결했다.
넷째, 토지의 용도변경과 공공투자, 개발사업 발표 등으로 인해 부동산 가격이 급등하면 이익을 토지 소유주나 개발사업자가 전부 독차지할 수 있었다. 이번 정책에서는 2004년 1월1일자로 부과 중지했던 개발부담금을 부활하고, 기반시설 연동제를 실시해 개발로 인해 발생한 이익을 환수하는 한편 소요되는 기반 시설을 부담하도록 했다. 이를 통해 토지를 본래의 목적보다 개발이익만을 위해 과도하게 개발하는 것을 억제하도록 했다.
[B]부동산 투기수요 억제로 ‘주택 가격 안정’[/B]
다섯째, 공급된 주택은 실수요자가 아니라 주택 보유자가 매입하거나 분양받기가 훨씬 유리했다. 이 때문에 그동안 많은 주택을 공급했으나, 1980년 58.6%였던 자가주택보유율은 2000년 54.2%로 오히려 줄어들었다. 이번 정책에서는 공영개발을 통해 주택 공급을 확대하되, 공급한 주택이 실수요자에게 공급될 수 있도록 청약 자격을 강화하고 투기적 수요를 억제하기 위해 전매기간을 확대했다.
결국 이번 정책은 그동안 부동산 정보 관리, 거래, 보유, 개발, 택지 공급 및 주택 분양, 주택금융 등에서 비정상적으로 수행되던 관행을 개선하고, 부동산에 대한 투기적 이익을 환수하는 데 주안점이 맞춰져 있다고 할 수 있다. 이를 통해 부동산에 대한 과다한 수요를 억제함으로써 주택 가격을 안정시키고 투자자금이 생산적 영역으로 전환될 수 있도록 유도하는 데 목적이 있다고 할 것이다.
따라서 이번 정책을 비판하려면 쟁점을 분명히 설정할 필요가 있다. 그렇지 않을 경우 국지적이고 특수한 부문에 대한 문제 제기와 부동산시장의 정상화를 위한 전체적인 틀에 대한 합의가 혼동되기 때문이다.
우선 부동산시장의 불합리한 관행을 지속함으로써 투기적 이익을 앞으로도 계속 보장해 줄 것인가, 시장을 투명하게 함으로써 실수요자를 중심으로 시장을 재편할 것인가의 선택 문제다. 이 문제는 정치권이나 시민단체에서 전적으로 동의하기에 추진하는 데 어려움이 없을 것이다.
다음으로 부동산에서 조세부담 수준을 어느 정도로 설정할 것인가의 문제다. 부동산 자산가치에 상응하도록 부담을 설정하되, 투기적 수요에 대해서는 차별해 부과하는 데는 쉽게 동의를 구할 수 있을 것이다. 미세한 세율 조정은 입법 과정에서 조정될 부분일 뿐이다.
부동산 소유와 개발로 인한 불로소득을 어느 정도 인정할 것인가의 문제도 있다. 보유로 인한 불로소득은 다주택에 대한 양도소득을 통해 절반 정도를 환수하게 되었으며, 개발로 인한 불로소득은 개발부담금을 통해 4분의 1만 환수된다. 불로소득이라는 특성을 고려하면 과도한 세 부담이라는 비판보다 부담 세율이 지나치게 낮게 설정된 것이 오히려 문제가 될 수 있을 것이다.
마지막으로 주택 공급을 확대하되, 경기 부양을 위해 수요 계층을 무한정 확대할 것인가, 실수요자에게 전달될 수 있는 메커니즘을 구축할 것인가의 문제다. 지금까지 공급된 주택이 투기적 이익을 노리는 수요자들에게 배분돼 과열 청약을 유발했던 점을 고려하면 이번에 공급 확대정책이 시행되기 이전에 구축돼야 할 과제다.
[B]민간주택 분양가 미규제 개선 과제 [/B]
여전히 중대형 평형에 대해서는 초기 분양자가 분양으로 인한 자본이익을 향유할 수 있는 기회를 폭넓게 제공하고 있으며, 민간 주택에 대해서는 분양가 규제가 이루어지지 않은 점은 향후 개선할 과제다.
지금까지의 부동산시장이 정상적이지 못했고, 이번 정책이 이를 정상화해야 한다는 데 합의할 수 있다면 이번 조치에 대한 평가는 좀 더 냉정할 필요가 있다.
이번 정책이 지닌 국지적 문제점을 지나치게 부각시킴으로써 부동산시장의 악습과 관행을 반복하고 정당한 세 부담을 회피하기 위한 명분이 된다면 이나마 어렵게 만들어진 제도적 틀이 훼손될 수 있기 때문이다.
이제는 부동산 부문에서도 정상적인 질서와 원칙이 복원될 수 있도록 이번 정책을 입법화하는 데 다시 한번 힘을 모을 때다.
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[SET_IMAGE]17,original,left[/SET_IMAGE]“강남 집값? 많이 떨어졌다. 몇 천(만 원)씩은 떨어지는 분위기다. 요즘은 통 매매가 없다. 급매물 말고는 거래가 안 된다. 경제가 안 좋다 보니 어음 막는다고 집을 파는 사람이 좀 있는 정도다. 그런 급매물은 주로 실거주 목적으로 금세 팔린다. 예전에는 투자로 (생각하고) 많이 사 두고들 했는데…. 부동산이나 아파트로 한탕 하는 시절은 갔다.”
서울 대치동에서 20년째 중개업을 하는 김모 씨의 말이다.
‘부동산의 메카’로 꼽히던 서울 강남구 대치동 은마종합상가에 입주한 부동산중개업소는 모두 30여 곳. 찾는 손님이 없어 대부분 파리만 날리는 실정인데, 이 중 1~2곳 정도에 ‘쉬쉬 하며’ 나온 매물이 겨우 있는 정도다.
인근에서 부동산중개업소를 운영하는 강모(53) 씨는 “지난해 1억5,000만 원의 권리금을 주고 상가에 들어왔는데, 지금 나가면 권리금이나 제대로 받을 수 있을지 의문”이라며 “거래 자체가 없어 손해보면서 가게를 운영하고 있다”고 하소연했다.
[B]‘강남불패 신화’ 이제는 끝났다[/B]
한때 재건축 아파트를 중심으로 집값이 천정부지로 뛰어올랐던 서울 송파구. 지금은 신규 택지 조성 붐으로 집값 상승에 대한 기대심리가 크지만 부동산 매매시장 사정은 강남구나 마찬가지다.
J공인부동산중개소의 한 관계자는 “매물이 거의 없다. 주택거래신고제가 실시되고 나서 60% 이상 감소했다. 여기에 이번 8·31 정책의 타격이 크게 한몫하고 있다. 강남의 아파트가 보통 6억~7억 원 정도인데, 양도소득의 절반 이상을 내게 되니 거래 자체가 끊겼다. 부동산중개업소도 하루에 몇 개씩 폐업한다”고 어려움을 실토했다.
현재 서울시에 등록된 부동산중개업소는 2만여 개. 특히 송파 지역 부동산중개업소는 업소당 하루평균 10건 이상이던 거래가 8·31 정책 이후 1건도 하기 힘들다고 한다.
송파구 거여동에서 중개업소를 운영하는 이모(50) 씨도 점심으로 자장면 한 그릇 시켜 먹기도 부담스러워 도시락을 싸들고 다니는 형편이라고 한다.
이씨는 “언론에서는 신규 택지 개발로 인해 땅값이 오르고 투기가 활개친다고들 하는데, 실제로 이곳은 너무 조용하다”며 “언론에서 자꾸 부풀리는 바람에 오히려 타격을 입고 있다”고 토로했다.
‘강남불패’라는 말이 통했던 것이 불과 얼마 전이다. 그러나 최근 상황은 그야말로 180도로 변했다. 초기부터 ‘집값 잡기’에 총력을 기울인 참여정부의 의지가 이제야 먹히기 시작한 것이다.
이 같은 분위기와 맞물려 8·31 정책 이후 서울 강남·송파·서초구의 아파트값이 외환위기 이후 6년 만에 처음으로 떨어지는 추세다. 지난 9월9일 건설교통부의 조사에 따르면 강남 일대의 집값이 하락세를 보이고 있고 거래도 75% 감소했다고 한다.
국세청 강일형 국장은 “송파 신규 택지 예정지 일대의 경우 매물이 회수되고 호가가 급등하는 등 일부 투기 조짐이 일 것으로 예상해 투기단속반을 투입했다”며 “하지만 예상과 달리 별다른 조짐이 없었고, 전체적으로 하향 안정세를 찾는 분위기였다”고 말했다.
강남·송파, 너 지금 떨고 있니? 답은 그렇지 않다. 그곳 주민들의 말을 종합하면 떨 필요조차 없다는 것이다. 부동산, 아파트로 돈 버는 시대는 이미 지났기 때문이다. 이런 분위기가 지속된다면 강남 일대는 투기대상지역이 아닌 그저 ‘살고 싶은 동네’ 정도가 될 것으로 보인다. 보통 봉급생활자들이 평생 벌어도 ‘입성’하지 못하는 집값 거품은 이내 빠지고, 그만그만한 중산층이 모여 사는 동네로 바뀔 것이다.
강남, 비강남 식으로 구분하던 이분법도 곧 사라질 시점에 있다. “이제 집을 팔 때 10원도 탈세하지 못한다. 부동산중개업소에서 ‘다운계약서’ 안 써 주더라”라는 강남 아줌마의 푸념에서 ‘투명한 대한민국’의 미래가 엿보였다.
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[SET_IMAGE]19,original,left[/SET_IMAGE]정문수 대통령 경제보좌관은 요즘 엄청나게 바쁘다. 8·31 정책 후속대책 마련에 홍보 ‘전도사’ 역할까지 하루 24시간이 모자란다. 70여 일에 걸쳐 청와대와 호텔을 오가며 부동산정책을 만드느라 지쳐 있을 텐데도 ‘정책 애프터 서비스’를 위해 뛰어다니는 것이다.
정 보좌관은 8·31 정책은 국민과 함께 만들고, 광범위한 지지를 받는 만큼 반드시 성공할 것이라고 기대했다. 그는 이번 정책은 일관되게 추진될 것이며, 정책이 바뀌기를 기대하면서 기다리는 사람은 손해만 보게 될 것이라는 점도 강조했다.
정 보좌관은 8·31 정책이 국민의 세 부담을 가중시킬 것이라는 지적에 대해 “그렇지 않다”는 점을 여러 차례 강조했다. 특히 그는 “서민·중산층은 세 부담 걱정을 절대 안 해도 된다”고 말했다. 다음은 일문일답.
[B]“투기이익에 대한 금단 증세 끊어야”[/B]
[B]8·31 정책에 대한 기대도 많고 논란도 많습니다. 정책이 마련된 배경을 먼저 설명해 주시죠.[/B]
“올 초 강남과 판교 일대에서 촉발된 주택 가격 급등 현상이 전국으로 확산됐습니다. 시중 단기 부동자금이 470조 원이나 되는 현실에서 미봉적으로 대처할 경우 부동산 광풍이 ‘산불’처럼 전국으로 퍼져나갈 우려가 있었습니다. 이 경우 미치는 사회·경제적 폐해는 외환위기 때보다 더 클 수 있다고 정부는 판단했죠. 그래서 이번 기회에 아예 단기적 부동산 시장 불안 요인을 제거하는 데 그치지 않고 부동산시장의 근본적인 합리화와 정상화를 위한 제도 개혁을 추진하기로 한 것입니다.”
[B]이번 정책의 기본 방향과 원칙은 무엇이었습니까?[/B]
“기본 방향은 부동산으로부터 초과이익을 기대하지 못하도록 투기수요를 억제하되 국민의 주거 실수요를 충족시키기 위한 공급은 지속적으로 확대하자는 것입니다. 원칙은 3가지입니다. 시장의 투명화, 투기이익 환수, 서민 주거 안정과 공공의 역할을 통한 공급 확대가 그것이죠.”
[B]지난 6월 중순부터 70여 일에 걸쳐 정책을 마련했는데 어떤 과정을 거쳤습니까?[/B]
“아까 말씀드린 대로 이번 대책은 단기 시장 대응을 넘어 근본적 제도 개혁입니다. 시간이 걸리더라도 관계 부처 간, 당정 간 논의와 토의를 거쳐 흔들림 없는 확실한 정책을 마련하기 위해 노력했습니다. 수시로 전문가와 업계의 의견을 수렴하고 여론조사를 실시해 국민 여론을 정책에 ‘피드백’했죠.”
[B]이번 정책이 과거 정책들과 다른 점은 무엇입니까?[/B]
“과거에는 시장 안정 위주의 단기 대증요법(對症療法) 성향이 강했다고 볼 수 있죠. 하지만 이번 정책은 부동산 투기이익이 원천적으로 불가능하도록 하는 장기적이고 근원적 접근입니다. 정부는 경기 변동에 따라 부동산정책이 냉탕·온탕을 거듭하면서 ‘투기이익에 대한 금단 증세’를 완전히 끊지 못한 잘못을 되풀이하지 않아야 한다는 확고한 입장을 세웠습니다. 졸속 대책이 되지 않도록 투명한 정책 형성과 여론 수렴 과정을 거치고, 이 과정을 공개하는 사례(공론조사)를 처음으로 도입했습니다. 또 대책이 항구적으로 정착하도록 하기 위한 제도적 장치를 마련했다는 점이 과거 정책과 큰 차이입니다.”
[B]3원칙을 말씀하셨는데, 그 중 서민 주거 안정 부분이 있습니다. 정말 서민의 내집마련이 쉬워집니까?[/B]
“무엇보다 이번 정책으로 집값이 안정되면 그 자체가 서민들의 내집마련에 도움이 된다고 봐요. 또 이번 정책에서는 정부가 서민의 내집마련을 도와주기 위해 다양한 지원 방안도 마련했죠. 예컨대 국민주택기금의 주택구입자금 예산을 현행 1조5,000억 원에서 2조 원으로 늘렸습니다. ‘생애 최초주택구입자금 지원’ 제도도 부활시켰습니다. 저소득 무주택자가 값싼 주택을 구입할 경우 금리를 우대해 줍니다. 무주택자 등의 비투기지역 내 25.7평 이하 주택 구입 지원을 위한 모기지 보험도 도입했습니다. 청약 제도도 무주택 기간, 소득, 자산, 가구 현황 등을 감안해 우선순위를 부여하기로 했습니다. 실수요자 중심으로 개편한 거죠.
[B]이번 정책으로 전세금이 오를 것이라는 우려가 있는데 이에 대한 대책도 있습니까?
[/B]“최근 전세금이 일시적으로 상승하는 것은 이사철을 맞아 이주 수요가 증가했고, 그간 강남 등의 전세금이 매매가 대비 3분의 1 수준으로 낮았던 것이 정상화하는 과정이라는 분석이 있습니다. 이번 정책으로 집값이 떨어지면 구매 수요가 전세 수요로 전환해 전세금이 계속 상승할 것이라는 우려도 있습니다. 그래서 전세 시장을 면밀히 모니터링하고 이에 대한 대책을 추진할 계획입니다. 우선 서민의 부담을 줄여 주기 위해 영세민 등에 대한 전세자금 대출을 강화하는 한편 이번 기회에 서민의 내집마련을 위해 생애 최초 주택구입자금 지원 등을 확대할 계획입니다. 앞으로 판교·송파에서 시작해 중대형 임대·전세 주택도 늘려갈 것입니다.”
[B]“송파에서 상투 잡아 낭패 보는 일 없기를”[/B]
[B]공급 확대 정책으로는 어떤 것들이 있을까요?[/B]
“이번 정책에서는 공급물량뿐 아니라 공급제도 전반에 걸쳐 가시적이고 현실적인 방안을 마련했습니다. 다만 그간 주택 공급 확대가 개발이익 기대심리를 부추기는 부작용이 있었던 만큼 이를 최소화하기로 한 것이죠. 우선 민간에 의한 주택 공급 체계로는 현재의 아파트 가격 및 공급 문제 해결 등을 기대하기에는 한계가 있어요. 공공 택지의 경우 주택공급 제도의 공공성을 강화하는 보완책이 필요하죠. 이를 위해 공공 택지는 공공기관이 주택을 건설해 분양·임대하는 주택공영개발 방식을 확대했습니다. 현재 추세를 감안할 때 공공 택지에서 연 5만 가구(5년간 25만 가구) 정도 추가공급하면 주택 수급은 안정될 것으로 예상됩니다. 그래서 송파·거여지구를 개발하기로 했고, 김포 신규 택지 등 기존 택지지구도 확대할 계획입니다. 아울러 철저한 개발이익 환수를 전제로 기존 신시가지 개발을 통한 주택 공급도 확대할 것입니다.”
[SET_IMAGE]20,original,right[/SET_IMAGE][B]송파 신규 택지 예정지가 판교처럼 집값 불안의 원인은 되지 않을까요?[/B]
“송파·거여지역은 판교와는 근본적으로 다릅니다. 개발 면적 전체가 국·공유지로 대토 및 이주 수요가 없고 개발지역 인근도 대부분 그린벨트로 토지 투기 가능성이 작죠. 또 이 지역은 현재 주택·토지 투기지역, 주택거래신고지역 지정으로 취득세·등록세 및 양도세가 실거래 가격으로 과세됩니다. 따라서 최근 가격 상승 기대심리가 있으나, 상투 잡아 낭패 보는 일이 없도록 유념해 주시기 바랍니다.”
[B]국민의 관심은 이번 정책으로 세금이 늘어나느냐 하는 것입니다. 우선 보유세는 어떻게 됩니까?[/B]
“보유세 부담 수준이 낮은 것이 우리의 현실입니다. 미국 등 다른 나라는 평균 1.0%대인데 우리나라는 0.15%에 불과하죠. 그래서 종합부동산세(종부세) 과세 대상을 1인당 9억 원에서 세대별 6억 원 초과로 바꿨습니다. 또 종부세 대상자의 과표적용률을 매년 10%포인트(2006년 20%포인트)씩 상향조정해 2009년에는 100%가 되도록 했습니다. 다만 세 부담 상한을 전년대비 3배 한도로 하여 급격한 세 부담 증가를 방지하는 장치도 함께 마련했죠. 이번 제도 개편으로 종부세 대상이 되는 가구는 전체 가구(970만 가구)의 1.6% 수준으로 98% 이상의 국민은 세금이 느는 것 아닌가 하는 걱정을 안 하셔도 됩니다.”
[B]언론에 1가구 2주택자가 피해를 볼 것이라는 기사가 많이 나오는데, 실제 이들의 세 부담이 크게 늘어납니까?[/B]
“1가구 1주택은 국민의 주거 보호 차원에서 비과세됩니다. 그러나 투기적 수요로 보유한 1가구 2주택은 양도세 과세를 강화했습니다. 다만 이사·근무·혼인·노부모 봉양 등 불가피한 사유로 1가구 2주택이 된 경우에는 실수요로 보아 중과세 대상에서 제외했죠. 또 수도권·광역시 소재 1억 원 이하, 지방에 소재한 3억 원 이하 주택도 제외했습니다. 이 경우 1가구 2주택 양도세 중과세 대상은 28만 가구 정도에 불과합니다.”
[B]서민의 세 부담 걱정이 큰데, 전체적으로 다시 한번 정리해 주시죠.[/B]
“이번 정책에서는 투자·투기 목적으로 부동산을 과다하게 보유하거나 세대별 6억 원 초과 주택 등 고가의 부동산을 보유한 일부 계층에 대해 그간 낮았던 세금을 단계적으로 현실화하는 것입니다. 그러나 서민·중산층 실수요자에 대한 주택 관련 세 부담은 사실상 인하됐으니 염려 안 하셔도 됩니다.”
[B]외국 금융기관 등에서 이번 정책이 경기를 위축시킬 것이라는 의견을 내놓기도 했는데요?[/B]
“주택 가격이 떨어져 건설경기가 위축될 우려도 있으나 공공부문을 중심으로 한 공급 확대 대책도 포함되므로 오래가지는 않을 것입니다. 장기적으로는 이번 정책을 통해 경제성장 잠재력이 확충되는 효과가 있을 것으로 봅니다. 한국은행은 이번 정책으로 내년에 국내총생산(GDP)이 0.12% 하락할 수 있으나 2008년부터는 오히려 플러스 요인으로 작용할 것이라고 예측했더군요.”
[B]“투기보다 부지런히 일하는 사람이 잘살아야” [/B]
[B]많은 국민은 이 정책이 참여정부 임기는 물론 그 이후까지 지속할 수 있을지 우려하고 있습니다만….[/B]
“역대 정부의 부동산정책 실패는 정책이 잘못된 것이 아니라 오래가지 못한다는 국민의 기대심리에서 비롯된 것이었습니다. 정부도 경기 위축을 우려로 냉·온탕을 반복해 온 것이 사실입니다. 그러나 이번에는 바뀔 것을 기대하고 기다리면 손해만 보게 될 것입니다. 이번 정책에 대해서는 국민의 참여와 공감대가 상당히 높습니다. 한나라당 등 야당 안과 정부 안이 비슷해 여야 합의 가능성도 큽니다. 정부는 일관되게 미진하거나 추가로 보완이 필요한 부분을 고쳐 나갈 것입니다.
[B]보좌관께서는 이번 정책 마련의 선장 역할을 했는데, 개인적으로 집값이 얼마나 잡힐 것으로 예상하며 기대 수준은 어느 정도입니까? [/B]
“최근 일부 지역의 주택 가격 폭등은 판교 개발을 계기로 야기된 투기적 수요에 기인한 만큼 원래 수준으로 하락하는 것
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