문화
<제24호>국민참여 부동산정책
- 작성일
- 2005.09.02
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국민참여 부동산정책이 8월31일 발표됐다. 서민 주거 안정과 부동산투기 억제를 위한 부동산 제도의 전면 개혁 플랜이다. 부동산정책이 발표됨으로써 부동산시장이 안정되고 서민의 내집마련 기회도 확대될 전망이다.
참여정부는 출범 후 줄곧 서민의 주거 안정에 힘써 왔다. ‘부동산 이익은 공유해야 한다’는 것은 노무현 대통령의 철학이기도 하다. 이에 따라 정부는 부동산시장 안정을 위한 각종 정책을 내놓았다.
그러나 올 초부터 시장에 이상 기류가 나타났다. 서울 강남 등 일부 지역에서 부동산값이 폭등한 것이다. 지난 5월4일 대책을 발표했으나 급격한 상승세가 꺾이지 않았다. 이는 각종 부동산 관련 제도를 근본적으로 수술해야 한다는 당위성을 제공했다.
정부는 지난 6월17일 대통령 주재로 열린 부동산정책간담회에서 8월 말까지 종합적인 부동산정책을 수립해 발표하기로 했다. 이날 간담회에서 참석자들은 부동산시장 불안이 서민 주거 안정을 해치고 비생산적 자원 배분으로 경제위기를 초래할 우려가 있어 종합적이고 근본적인 대책을 강구할 필요가 있다는 데 인식을 같이했다. 이후 여덟 차례에 걸친 당정협의와 여론조사 등을 거쳐 정책을 완성했다.
이번 부동산정책은 광범위한 여론 수렴과 전문가의 검증을 거친 일종의 ‘사회적 협약’이라고 할 수 있다. 그래서 이름도 ‘국민참여 부동산정책’이다. 특히 정부는 정책의 완성도를 높이고 국민 합의를 이끌어내기 위해 사상 처음으로 공론조사도 실시했다. 공론조사 내용은 당정협의, 부동산정책 실무기획단회의 등에서 깊이 있게 논의됐고, 정책 결정 과정에도 적극 반영됐다.
8·31부동산정책의 핵심은 시장 안정과 선진화를 위한 제도 개혁이다. 투기수요 억제와 공급 확대가 주된 내용이다. 내용을 보면 부동산투기는 합법적인 모든 수단을 동원해 잡겠다는 의지가 읽힌다. 강력한 투기 억제책을 통해 투기 심리를 아예 차단하고 국민이 더 이상 부동산으로 고통받지 않도록 하겠다는 뜻이다.
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실제로 많은 국민은 과연 이번 8·31부동산정책이 일관성 있게 추진될 수 있을지 의문을 갖고 있다. 과거 정책이 상황에 따라 변하거나 다주택을 소유한 기득권층의 반발에 따라 변질한 기억이 있기 때문이다. 그러나 정부는 이번 정책만큼은 확고히 정착되도록 한다는 방침이다. 정책목표를 달성할 수 있는 합리적 방안을 꾸준히 국민과 함께 도출해 강력하게 추진해 나간다는 계획이다.
김병준 청와대 정책실장은 지난 7월3일 언론과 가진 인터뷰에서 “헌법을 바꾸는 정도로 힘을 들이지 않으면 바뀌지 않을 제도를 만들어 정책의 확실성을 높이도록 하겠다”고 밝힌 바 있다. 정책의 일관성을 높여 정부가 바뀌어도 유지되는 정책을 만들겠다는 강한 의지의 표현이다.
이를 위해 정부는 총리실에 ‘부동산정책 사후 관리 태스크포스’를 구성하기로 했다. 이해찬 총리는 “이번 부동산정책이 안정적으로 지속되기 위해서는 사후 관리가 굉장히 중요하다”며 국무조정실 산하에 태스크포스 구성 방안을 검토하라고 지시했다. 이 총리는 “(여론조사에서)참여정부 임기 내에도 부동산정책이 바뀌지 않겠느냐는 의구심을 갖는 여론이 높은데, 이는 정부 정책의 신뢰 부족과 정책이 바뀌기를 바라는 심리가 작용한 결과”라고 지적했다.
국민참여 부동산정책은 시장에 긍정적 메시지가 될 것이 확실하다. 투기 수요가 잦아들고 부동산 거품이 꺼지면서 시장은 안정을 찾을 것으로 보인다. 일부에서 경기가 위축될 것이라는 지적이 나오지만 충분히 감당할 수 있는 수준일 것이라고 전문가들은 전망한다.
또 일정 부분 경기에 악영향이 있더라도 부동산 투기만은 반드시 잡아야 한다는 것이 국민 여론이다. 이번 부동산정책이 연착륙해 집 때문에 서민이 고통받는 일이 없기를 기대해 본다.
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[SET_IMAGE]6,original,left[/SET_IMAGE]‘안정적 주택 수급을 위해 공급은 확대하되 투기가 발을 붙이지 못하도록 1가구 다주택 소유자에 대해 보유세·양도세를 강화한다.’
정부는 주택시장 안정을 위해 과세 강화 및 각종 부담금제를 도입해 투기이익을 철저히 환수하겠다는 원칙을 이번 정책을 통해 분명히 했다. 한편 이 같은 정책이 서민에게 세부담을 증가시키는 부작용 차단을 위한 보완책도 강구했다.
투기 억제뿐만 아니라 공급에도 신경을 썼다. 정부는 서울 강남과 분당 지역에서 시작된 아파트 가격 급등세가 강북 일부 지역 및 수도권 남부 지역으로 확산하고 있다는 판단에 따라 판교신도시의 공급 물량을 늘리고, 더 많은 미니 신도시를 개발해 강남의 수요를 충족시키는 공급확대정책을 추진하기로 했다.
정부는 우선 투기 억제를 위해 주택에 대한 종합부동산세(이하 종부세)의 실효세율을 2009년까지 1%까지 높이고, 1가구2주택 거래에 대해서는 양도세를 50∼60%의 세율로 중과하기로 했다. 반면 개인 간 주택거래 때 내는 취득세율은 현행 2.0%에서 1.5%, 등록세율은 1.5%에서 1.0%로 각각 0.5%포인트씩 인하해 총 거래세율을 3.5%에서 2.5%로 내리기로 했다.
정부는 또 주택의 종부세 대상 금액을 기존 9억 원(공시가격)에서 6억 원으로 낮추고, 개인별 합산에서 가구별 합산으로 전환할 예정이다. 종부세 과표 적용률은 기존 50%에서 내년에는 70%로 확대하고, 이후 매년 10%포인트씩 인상해 2009년까지 100%로 상향조정한다. 종부세 증가 상한선은 현재의 50%에서 200%까지로, 한 해 최고 3배까지 늘어날 수 있다. 일반 서민이 내는 재산세는 세 부담이 늘어나지 않도록 과표 적용률을 2007년까지 현재 수준(50%)으로 유지하고, 2008년부터 5%포인트씩 상향 조정하기로 했다.
[B]보유세·양도세 올리고 거래세 내려[/B]
한편 정부는 내년부터 1가구2주택자에 대해, 2007년부터는 모든 주택 거래에 대해 양도소득세를 실거래가로 과세하기로 했다. 다만 1가구1주택자가 3년 이상 보유 등 요건을 갖춘 경우는 현행대로 비과세된다. 특히 1가구2주택에 대한 양도세를 강화해 수도권·광역시 소재 기준시가 1억 원 초과 주택 혹은 이외 지역 주택이라도 기준시가가 3억 원을 초과하는 경우는 팔 때 현행 9~36%였던 세율을 50%의 단일 세율로 중과하기로 했다. 1가구2주택자에 대한 중과세는 1년 유예기간을 거쳐 2007년부터 적용하되 거주지 이전이나 취업, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 2주택자가 됐을 경우 과세 대상에서 제외한다.
또한 양도소득세를 올리는 대신 취득·등록세를 각각 0.5%씩 내린다. 이로써 취득·등록세와 교육·농특세를 포함한 거래세 총액은 전체 거래가의 4%에서 2.85%로 1.15%포인트 내린다.
[B]송파구 거여동 200만 평 신규 택지 조성[/B]
정부는 서울 강남지역의 주택 수요를 분산하기 위해 송파구 거여지구 국공유지 200여 만 평을 택지지구로 개발해 5만 가구(중대형 2만 가구)의 주택을 공급하기로 했다. 또 현재 개발이 진행 중인 김포 신규 택지, 양주 옥정지구 등 4~5개 지구를 확대 개발해 1,000만 평의 택지를 추가로 확보하고 여기에 14만 가구를 공급하기로 했다.
수도권 내 중대형 주택 수요 흡수를 위해 공공택지 내 중대형 아파트 건설 비중도 확대했다. 정부는 앞으로 수도권 공공택지 내에 건설하는 아파트의 경우 25.7평 이상 되는 아파트의 건설 비율을 40%에서 50%로 올리는 방안을 검토 중이다.
이와 함께 기존 시가지를 재개발해 주택 공급을 확대하기로 했다. 특히 재개발사업 시행시 특별법을 제정해 광역적 공공개발 체계를 확립한다는 방침이다. 개별적인 소규모 정비사업을 통합한 광역지구(최소 15만 평)를 지정하고, 이 지역에 특목고를 설립하는 등 교통·문화·교육 인프라를 적극 지원하겠다는 것이다.
또 정부는 원활한 사업 추진을 위해 민간자본을 적극 유치하고, 공공기관이 시행하는 경우 용적률을 상향조정하는 한편 국민주택 이하 소형 의무비율을 현행 80%에서 60% 이상으로 완화하기로 했다. 또한 층고 제한도 완화하고 용도 변경을 통해 용적률을 현행(200~250%)보다 50~100% 상향조정하기로 했다.
정부는 아울러 투기가 우려되거나 주택정책 목적상 공공의 주도적 역할이 필요하다고 판단되는 지역을 주택공영개발지구로 지정해 주택공사 등 공공기관이 주택을 건설, 분양·임대하는 공영개발 방식을 확대하기로 했다. 주택공영개발지구로 지정된 지역에 대해서는 임대 물량의 비중을 국민임대주택과 별도로 공급물량의 30% 수준에서 시장 수급 및 입지 특성에 따라 탄력적으로 조정한다는 방침이다.
이 밖에 공공택지의 분양주택은 평수와 관계 없이 원가연동제 방식으로 분양가를 규제해 분양가 안정을 유도한다. 또한 전용면적 25.7평 초과 아파트에 대해서는 주택채권 입찰제도를 도입해 최초 분양자가 얻을 수 있는 시세차익을 환수할 예정이다. 채권 매입 상한선은 실제 분양가 시세에 근접하도록 책정할 방침이다. 25.7평 이하 아파트는 서민 부담 완화를 위해 주택채권 입찰 대상에서 제외한다. 민간이 개발한 택지에 건설하는 주택은 현행대로 ‘자율 분양가’를 유지한다.
한편 정부는 투기과열지구 내 아파트 분양권 전매제한제도를 현행대로 유지하고, 분양가 규제 적용 주택 중 채권 매입 의무가 없는 25.7평 이하 아파트는 전매제한기간을 강화해 수도권 지역은 분양 계약일부터 10년, 그 외 지역은 5년으로 확대했다.
[SET_IMAGE]7,original,right[/SET_IMAGE][B]판교 중대형 물량 2,600여 가구 늘려[/B]
정부는 그동안 개발 방식 변경 등으로 연기했던 판교지역 주택 공급 방안도 최종 확정했다. 우선 정부는 판교지역의 개발 방식을 변경해 25.7평 초과 아파트에 대해서는 주택공사가 공영개발 방식으로 건설·분양하기로 했다. 또 그 중 30%는 전세형 임대를 포함한 임대아파트로 건설한다는 방침이다. 25.7평 이하 아파트는 현행대로 민간업체가 건설해 원가연동제 방식으로 분양된다.
분양권 전매는 분양계약일부터 10년간 제한된다. 25.7평 이상 아파트는 원가연동제와 주택채권입찰제가 혼합된 방식으로 분양하며, 분양계약일부터 5년간 제한된다. 한편 정부는 판교 신규 택지에 건설될 아파트 물량을 애초 2만6,800여 가구보다 10% 늘리기로 했다. 25.7평 이하 아파트는 내년 3월, 25.7평 초과 아파트는 내년 8월 분양한다.
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[SET_IMAGE]11,original,left[/SET_IMAGE]부동산투기를 하는 사람들이 더 이상 이득을 볼 수 없는 세상을 만들겠다는 것이 참여정부의 강력한 의지다. 부동산투기가 성행하면 서민은 좌절감을 느낄 수밖에 없고, 소득 불균형이 심화된다. 이는 곧바로 사회통합 저해로 연결된다. 참여정부가 이번 부동산정책을 마련하면서 서민 주거 안정정책에 특히 고심한 것도 이 때문이다.
[B]무주택 서민 주거 안정 지원 [/B]
우선 국민주택기금을 통한 서민 주거 안정 지원자금을 더욱 확대한다. 구체적으로 주택구입자금지원 예산은 1조5,000억 원에서 5,000억 원 늘려 2조 원으로 증액한다. 주택구입자금 금리는 소득계층 또는 주택 구입 가격별로 차등화해 지원한다. 예를 들면 연소득 2,000만 원 이하 또는 1억5,000만 원 이하 주택은 1% 정도 금리를 깎아준다. 생애 최초 주택구입자금 지원도 재개된다. 이 제도는 2001년부터 2003년 12월까지 한시적으로 실시된 바 있다. 저소득층 전세자금은 현행 대출금리보다 크게 인하된다. 영세민 전세자금 대출금리는 현행 3.0%에서 2.0%로, 근로자 전세자금은 5.0%에서 4.5%로 각각 정했다.
공공 개발로 살던 집이 헐리고 이사해야 하는 가구에 대한 전세자금 지원폭도 더욱 확대한다. 지원 금리는 3%에서 2%로 내리고, 지원 금액은 지방은 3,000만 원, 수도권은 4,000만 원으로 늘어난다.
주택금융공사의 저소득·무주택 서민에 대한 모기지론 지원도 더욱 늘어난다. 최초로 주택을 구입하는 사람 가운데 연 2,000만 원 이하 소득을 가진 가구주를 대상으로 일반 모기지론보다 0.5%에서 1% 정도 싼 금리를 적용한다. 또 이들이 모기지론을 신청하면 우선 지원한다.
무주택자가 비투기지역에 25.7평 이하의 주택을 구입할 때는 모기지보험 제도로 지원할 계획이다. 모기지보험에 가입하면 보통보다 높은 주택담보대출비율(LTV)을 적용한다. 덧붙여 청약 제도도 실수요자 중심으로 개편한다. 이를 위해 무주택 기간, 소득, 자산, 가구 현황을 감안해 청약에 우선순위를 준다.
서민 주거 안정정책의 두 번째 줄기는 공공임대주택 건설 확대 계획이다. 2004년 말 현재 10년 이상 장기 임대 가능한 공공임대주택 재고는 33만 가구다. 이 가운데 국민임대주택은 4만7,000가구다. 정부는 임대주택 재고량을 선진국 수준으로 올리기 위해 ‘국민임대 100만 호 건설계획’(2003∼2012년)을 세워 추진하고 있다. 현재 장기임대주택 비중은 한국이 2.5%, 네덜란드 35%, 영국 21%, 일본 7% 선으로 선진국이 한국보다 월등히 높은 수준이다.
[B]공공임대주택 건설 확대 [/B]
현재는 택지 부족과 주민 혹은 지자체의 반발로 국민임대주택을 원활하게 확보하기 어려운 상태다. 실제로 국민임대주택 100만 가구를 짓는 데 필요한 택지 1억4,000만 평 중 6,200만 평만 확보된 상태다. 이에 따라 정부는 이번에 환경 보전 가치가 낮은 개발제한구역 해제 예정지를 활용해 국민임대단지를 추가로 만든다는 계획이다. 「국민임대주택특별법」 적용 지역의 면적 기준을 현행 최대 30만 평에서 최대 50만 평 규모로 늘린다. 또 입주자 부담도 완화한다. 이를 위해 국민임대주택 재정도 현재의 11조4,000억 원에서 13조1,000억 원으로 늘린다. 기금도 현행 22조4,000억 원에서 31조 원으로 커진다.
국민임대주택도 수요 계층에 맞게 다양하게 공급할 계획이다. 먼저 빈곤층 주거 안정 효과가 큰 다가구주택을 매입해 임대주택으로 공급한다. 애초 계획은 2008년까지 연간 2,000가구씩 총 1만 가구를 공급할 계획이었으나 매년 4,500가구씩 2015년까지 5만 가구를 공급한다는 계획으로 바꾸었다. 정부는 필요하다면 다가구 임대주택 공급을 연간 1만 가구까지 확대할 계획도 갖고 있다.
또 주택공사와 지자체가 전세 계약을 체결한 뒤 저소득층에게 재임대하는 정책도 더욱 확대된다. 이미 올해 500가구를 시범적으로 재임대했고, 2015년까지 매년 1,000가구씩 총 1만 가구를 공급할 계획이다.
[SET_IMAGE]12,original,right[/SET_IMAGE][B]민간임대주택 활성화 [/B]
서민 주거 안정정책의 세 번째 줄기는 민간임대주택 활성화 정책이다. 2004년 말 현재 민간임대주택 재고는 70만4,000가구다. 정부는 민간의 장기임대주택을 확보하기 위해 2003년 9월 ‘10년 임대주택제도’를 도입, 2012년까지 50만 가구를 건설할 계획이었다. 그런데 임대기간이 5년에서 10년으로 늘어나는 등 투자자본 회수기간이 길어지고 사업 위험이 커지면서 건설업체 참여가 저조한 형편이다.
민간임대주택에 대한 정부의 개선 방안을 보면, 우선 10년 장기 민간 건설 임대주택을 활성화하는 방안이다. 장기로 자금을 운용할 수 있는 재무 투자자를 사업에 참여시킨다. 이를 위해 민간임대주택 사업에 참여하는 투자자에 대해 취득·등록세를 감면해 주고 세제 혜택을 준다. 또 장기임대주택을 건설하면 용적률의 20%까지 인센티브를 준다. 현재 2종 일반주거지 용적률은 200%인데 인센티브가 적용되면 240%로 높아진다. 또 주택공사와 한국토지신탁 등 공공기관을 더욱 많이 참여시켜 민관 경쟁을 유도한다. 이를 위해 주택공사가 자체 개발한 택지에 85㎡ 이상 임대주택 건설을 허용할 계획이다.
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[SET_IMAGE]15,original,left[/SET_IMAGE]임모(여·38) 씨는 지난해 10월 서울 동작구에 있는 25평형 아파트를 구입했다. 생애 첫 내집마련이어서 기쁨은 더할 나위 없이 컸다. 임씨의 아파트 구입 가격은 2억3,000만 원. 당시 임씨는 부동산중개업소에서 집 주인과 매매계약서를 작성할 때 실제 가격을 기재했다.
임씨가 취득세·등록세 등 세금을 걱정하자 중개인은 “실거래가로 신고하는 경우는 없으니 가격을 줄여 등기하면 된다”고 친절하게 가르쳐 주었다. 그래서 등기할 때는 1억3,000만 원에 매매가 이뤄진 것으로 했다. 중개인은 “대략 지역에 따라 등기 가격이 있기 때문에 그 정도로 매매가를 써 내면 무난하다”고 조언까지 해줬다.
임씨의 경우는 한 사례에 불과하다. 사실 대한민국의 모든 부동산 거래에서 실거래가로 신고를 하는 경우는 거의 없다고 해도 과언이 아니다. 세금을 적게 내기 위해 이중 계약서를 작성하는 것이 관행화돼 있는 것이다. 매매 당사자나 부동산중개인은 물론 세무 관계 공무원까지 매매가를 줄여 신고한다는 것을 알고 있다. 그러나 알아도 못 본 체하고 넘어가는 것이 대부분이었다. 결과적으로 매도자의 부동산 탈세를 묵인해 왔던 것이다. 또한 임씨는 1가구1주택 양도세 비과세 요건(3년 이상 보유 등)을 갖추지 못하고 매도할 경우에는 차액 (1억 원) 부분에 대한 양도세 부담을 안게 된다.
현재 부동산을 거래할 때 부동산중개업소는 거래 당사자에게 실거래가격을 기재한 계약서를 작성해 교부한다. 하지만 등기를 위해 시·군·구에 검인 신청을 할 때는 대부분 거래가를 축소한 별도의 계약서를 작성한다. 관할 자치단체도 축소 신고 사실을 알고 있지만 특별한 경우가 아니면 검인해 주는 것이 관행이었다. 이중 계약서 작성에 모두 동조한 셈이다.
[B]이중 계약서 작성, 시장 혼탁 주범[/B]
이 같은 이중 계약서 작성은 부동산시장을 혼탁하게 하는 주범이다. 당장 부동산시장의 통계가 엉터리로 잡힐 수밖에 없다. 실거래가가 아닌 호가(시장에서 부르는 값) 위주의 통계가 시장을 좌지우지하게 된다. 이로 인해 부동산 업자들의 입소문에 따라 집값이 폭등하는 현상이 비일비재하다. 올 초 서울 강남 지역 아파트값이 폭등한 것도 여기에 가장 큰 원인이 있는 것으로 분석된다. 실제 거래는 없는데도 호가를 부풀려 하루 사이 가격이 수천만 원씩 오르는 현상이 나타난 것이다.
부동산시장이 복마전처럼 불투명함으로써 많은 폐해가 발생한다. 우선 서민들의 내집마련 기회가 자꾸 줄어든다. 집을 사려고 몇 년에 걸쳐 저축해도 저축한 돈보다 값이 더 오르니 집을 살 엄두를 못 낸다. 정부가 부동산투기에 신속하게 대응하기도 어렵다. 정확한 통계가 없기 때문에 어디에 기준을 두고 투기를 잡아야 할지 곤란해진다. 실거래가 파악이 어려워 세금을 제대로 걷을 수도 없다. 엄정해야 할 과세 형평이 적어도 부동산시장에서만큼은 이뤄지지 않았던 것이 현실이다.
그러나 내년부터는 이렇게 이중 계약서를 통해 매매가를 축소해 세금을 적게 내는 편법은 발을 붙이지 못하게 될 것으로 보인다. 부동산 거래 때 실제 거래가격을 시·군·구에 신고하는 것이 의무화되기 때문이다. 내년 1월1일부터 이 같은 내용을 골자로 한 「부동산중개업법」이 시행된다.
개정될 「부동산중개업법」에 따르면 부동산을 사고파는 사람 또는 중개업자는 부동산 거래 때 실거래가격을 30일 이내에 시·군·구에 신고해야 한다. 이를 위반할 때는 거래 당사자는 물론 중개업자도 취득세의 3배 이하 범위에서 과태료를 물어야 한다. 특히 중개업자가 거래 내용을 거짓 기재하거나 이중 계약서를 작성했을 경우 등록 취소 또는 6개월 이내 자격정지된다. 처벌이 대폭 강화된다고 할 수 있다.
[B]내년부터 ‘실거래가 신고’ 의무화[/B]
내년부터는 부동산 등기부에도 시·군·구에 신고한 실거래가를 기재해야 한다. 현재 미국·영국·프랑스·싱가포르 등이 실거래가를 등기부에 기재하고 있다.
또 내년에는 인터넷으로 부동산 거래를 신고하는 시스템도 구축된다. 부동산 매매자가 중개업소에서 계약하면 중개업소가 시·군·구에 그 내용을 인터넷으로 신고하고, 해당 자치단체는 등기소와 세무서에 전자계약서를 보내는 시스템이다. 인터넷 시스템이 가동되면 부동산 매매 절차가 간소화된다.
이와 함께 정부는 투기수요 근절을 위해 상습 투기자에 대해서는 상시 감시체계를 확립하기로 했다. 정부는 5만여 명으로 추산되는 상습 투기자가 시장을 교란하는 것으로 판단하고 있다. 이들에 대한 상시 감시체계가 갖춰질 경우 특정지역 부동산값이 폭등하는 일은 대폭 줄어들 것으로 전망된다.
부동산 보유·거래·과세 관련 통계체제도 전면 정비하기로 했다. 정확한 통계만이 시장의 투명성을 높이는 지름길이기 때문이다. 또 국세청에 투기 및 통계 관련 조직을 신설하고 행정자치부·건설교통부의 부동산 정보 기능도 강화할 방침이다. 이들 관련 기관의 정보 공조체제도 갖추기로 했다.
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[SET_IMAGE]18,original,left[/SET_IMAGE]앞으로 토지거래허가구역에서 허가받은 용도와 달리 토지를 사용하거나 전매금지제한기간을 어길 경우 처벌이 강화된다. 3,000만 원을 넘는 토지 보상비는 전액 채권으로 지급하고, 아파트와 같은 현물 보상도 실시한다.
정부는 행정도시·기업도시·혁신도시 등 대규모 개발사업이 예정돼 있어 땅값 상승세가 당분간 이어질 것으로 전망하고, 토지가격 상승세를 잠재우기 위해 토지거래허가구역 내 전매금지제한기간을 ▷농지는 6개월에서 2년 ▷임야는 1년에서 3년 ▷개발사업용지는 6개월에서 4년 ▷녹지 등 기타 토지는 6개월에서 5년으로 각각 늘리기로 했다.
허가 내용과 달리 토지를 사용했을 때 내는 과태료는 현행 500만 원에서 취득세의 5배까지 대폭 높일 계획이다. 내년부터 임야나 농지의 필지를 분할해 팔 때 해당지역 자치단체장의 허가를 받도록 해 기획 투기 세력을 차단한다는 방침이다. 이와 함께 2004년 이후 부과를 중단했던 개발부담금을 내년부터 부활하고, 2007년 도입 예정이던 기반시설부담금제를 내년 하반기부터 시행하기로 했다.
또한 토지이용의무 위반에 대한 사후관리를 강화하기 위해 과태료를 현행 500만 원에서 취득가액의 10% 이내로 상향조정하고, 이용의무 위반 적발에 대한 신고포상금제도 도입하기로 했다.
[B]토지거래허가제 및 토지세 대폭 강화[/B]
토지에 대한 세금도 더욱 강화됐다. 1가구2주택자에 대한 양도소득세 단일 세율을 50%로, 나대지(비어 있는 땅)에 대한 양도세는 60%로 확정했다. 또 법인이 비업무용 토지를 팔아 얻은 양도차익에 대한 특별부가세율도 30%로 강화했다. 개인과 법인 모두 땅 투기로 벌어들인 소득은 환수하겠다는 강한 의지다.
법인의 비사업용 토지와 나대지, 잡종지, 도시지역 임야 등은 모두 종합부동산세(종부세) 대상이 된다. 이런 땅에 대해서는 현재 6억 원 초과인 종부세 부과 기준을 3억 원 초과로 강화해 그 대상을 확대했다. 지금은 개인이 보유한 땅값을 합친 금액을 기준으로 하지만 내년부터는 부모와 자녀 등 가구원이 소유한 땅값을 모두 합산해 종부세 부과 여부를 가리게 된다. 이렇게 되면 종부세 대상자가 크게 늘어날 전망이다.
공시지가의 50%인 종부세 과세 표준도 내년에는 주택에 대한 종부세와 마찬가지로 70%로 높아진다. 이후 매년 10%씩 올라 2009년에는 공시지가의 100%가 적용된다. 세 부담 상한선은 주택과 마찬가지로 현재 전년 납부세액의 50%에서 내년에는 200%로 늘어난다. 2009년까지는 종합부동산세 평균 실효세율(세금을 땅값으로 나눈 것)을 1%로 높인다는 것이다. 토지의 양도세 과표 기준은 2007년까지 모두 실거래가로 바뀐다. 다만 나대지와 잡종지, 부재지주가 소유한 농지, 임야, 목장용지 등은 내년부터 실거래가가 우선 적용된다. 이런 땅에 대한 양도세율도 현재 9~36%에서 2007년부터는 60%의 단일세율이 적용된다.
법인이 비업무용 토지를 팔 때도 세 부담이 커진다. 법인은 현재 정부가 지정하는 땅값 급등지역 내에 있는 토지에 대해서만 양도차익에 대해 법인세 25%와 특별부가세 10%를 내고 있다. 그러나 내년부터는 특별부과세 과세 대상에 주업으로 하지 않는 법인이 소유한 농지, 임야, 목장용지 등이 새로 추가된다. 법인세 외에 특별부가세 30%도 별도 과세해 양도차익의 55%를 세금으로 내야 한다.
이러한 토지 안정정책 외에 공급 부족 현상을 방지하기 위해 토지공사의 비축 기능을 강화한다는 방침이다. 이는 토지공사가 채권을 발행해 자금을 조성하고 중장기 계획에 따라 토지를 매입·비축·관리한다는 계획이다. 또한 선매제도를 활성화해 토지 매수가격을 감정평가 가격이나 허가신청서에 기재된 가격으로 개선할 예정이다.
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[SET_IMAGE]21,original,left[/SET_IMAGE]2005년 8월31일 정부는 우리 부동산시장의 오랜 문제점들을 근원적으로 해소하고 부동산시장의 안정과 선진화를 이루기 위한 대장정을 시작했다.
우리 경제는 지난 반세기 동안 주기적으로 부동산 문제로 몸살을 앓아 왔으며 많은 부동산 대책이 시행돼 왔으나 결과적으로 부동산 가격 안정에 실패했던 아픈 기억을 갖고 있다.
이러한 실패의 근본 원인은 과거의 부동산정책이 단기적인 가격 안정에만 지나치게 치중함으로써 충분한 민의 수렴이나 부동산 수요·공급 측면에 대한 심도 있는 고민이 부족했기 때문이라고 생각한다.
[B]과거 정책 실패 거울 삼아 근원적 해결책 마련[/B]
이번에 발표한 정책은 과거의 정책 실패를 거울 삼아 부동산 문제에 대한 근원적인 해결책을 마련하고 이를 견고하고 항구적으로 제도화함으로써 더 이상 부동산이 고통과 근심의 원인이 아니라 국민의 삶의 질 제고를 위한 국민 재산으로 탈바꿈하도록 하는 것이다.
2003년 10·29 대책 이후 안정세를 유지하던 부동산 가격은 올 초 강남·분당 지역의 아파트 가격 급등을 시작으로 최근에는 강북 일부와 수도권 남부지역으로 확산하는 추세를 보이고 있다.
이런 부동산 가격 불안 현상이 지속될 경우 시중자금이 부동산에 지나치게 몰림으로써 자원 배분의 왜곡, 고비용 구조의 고착화, 근로 의욕 및 기업 하려는 의지의 상실 등과 같은 문제점을 야기해 우리 경제의 지속 가능한 성장과 사회 통합에 심각한 장애를 초래한다.
뿐만 아니라 많은 외국의 사례에서 보듯 부동산 거품의 형성과 붕괴로 인해 가계 파산, 금융기관 부실화 등 심각한 경제 위기를 가져올 수도 있다.
정부는 최근의 부동산 가격 급등이 전국적으로 확산할 경우 우려되는 문제점을 사전에 철저히 차단하고 현행 제도의 미흡한 점을 개선함으로써 부동산투기를 억제하고, 부동산시장의 안정과 선진화를 촉진하기 위해 ‘서민 주거 안정과 부동산투기 억제를 위한 부동산 제도 개혁 방안’을 마련해 추진하게 됐다.
주요 내용은 다음과 같다.
[SET_IMAGE]22,original,right[/SET_IMAGE]첫째, 서민 주거 안정을 위해 무주택 서민의 내집마련을 적극 지원하고 국민임대주택 및 민간임대주택 건설을 활성화할 수 있는 제도적 방안을 마련했다.
둘째, 부동산 거래 투명화를 위해 부동산 거래시 실거래가 신고를 의무화하고 실거래가 등기를 위한 전자 신고 시스템을 운용하기로 했다. 또 상습 투기자를 감시하고 부동산 통계를 관련 정부 기관이 공동 활용할 수 있는 체제를 정비할 계획이다.
셋째, 부동산에 대한 투기수요를 억제하기 위해 부동산 소유에 상응하는 보유세를 부과할 수 있도록 했다. 1가구2주택 이상 소유자와 비사업용 토지 중 나대지와 잡종지, 외지인 소유 농지, 임야 등에 대한 양도세를 강화했다. 개발부담금 및 기반시설부담금 등 개발이익 환수 제도를 마련함으로써 부동산투기에 따른 불로소득을 철저히 환수할 계획이다.
넷째, 가수요와 투기수요를 차단하기 위한 대책을 바탕으로 주택 공급을 확대하기로 했다. 수도권지역에서 필요한 연간 300만 평의 공공택지를 공급할 수 있도록 국·공유지인 송파 거여지구를 우선 활용하는 한편, 현재 개발 중인 택지지구의 규모도 확대할 계획이다.
공공택지의 개발이익을 적절히 환수하고 공공주택 재고 확보를 통해 서민 주거 안정에 기여할 수 있도록 공공택지 내에서는 주택공사 등 공공기관이 주택을 건설해 분양·임대하는 주택공영개발 방식을 확대하기로 했다.
공공택지 내 아파트 분양가격 결정 방식을 개선해 25.7평 이하는 물론 이를 초과하는 아파트 모두 원가연동제 방식을 적용함으로써 분양가 안정을 도모했다. 25.7평 초과 아파트에 대해서는 주택채권 입찰제도를 도입해 최초 분양자의 시세차익을 환수할 수 있도록 했다.
[B]입법 등 차질 없이 정책 추진[/B]
이번 부동산정책은 국민 대다수가 공감하고 지지할 수 있는 정책이 될 수 있도록 최대한 민주적이고 투명한 정책 형성 과정을 통해 마련했다. 두 차례에 걸친 전국 단위 여론조사와 국내 최초로 실시한 국민참여 여론조사인 공론조사, 각종 토론회와 공청회 등을 통해 각계각층의 국민과 전문가들의 다양한 의견과 제안을 적극적으로 수렴·반영했으며, 부동산정책 당정협의회 논의 내용 등 주요 정책 형성 과정을 신속하고 투명하게 공개했다.
앞으로도 정부는 과거의 정책 실패를 거울 삼아 이번 부동산정책이 향후 입법 과정 등에서 차질 없이 추진돼 다시는 이 땅에 부동산투기가 발을 붙이지 못하도록 최선을 다할 것이다. 국민 여러분의 많은 성원과 지지를 부탁드리고자 한다.
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[SET_IMAGE]25,original,left[/SET_IMAGE] [B]■전문가·관계부처 공동 대책 마련 [/B]
공정거래위원회는 지난 3월16일 대통령 업무보고 때 언급된 부동산 분양·임대 피해 예방대책 마련을 위해 우선 내부에 부동산정책 태스크포스팀을 구성, 피해 실태를 파악하고 대책을 검토했다. 이를 위해 소비자보호원·소비자단체에 접수된 피해 사례 7,000여 건을 분석하고 전국임대아파트연합회 등 5개 단체를 방문해 피해 실태를 확인했다.
또 2005년 4월12일, 5월10일, 6월16일, 7월4일 등 네 차례의 외부 전문가회의를 통해 대책에 관해 자문을 구했다. 이 전문가 회의에는 주택산업연구원·국토연구원·한국건설산업연구원·한국개발연구원·소비자보호원·법률구조공단·YMCA·녹색소비자연대·경실련·디벨로퍼협회가 참석했다.
뿐만 아니라 건설교통부·법무부·행정자치부 등 관계 부처가 지난 5월24일과 7월6일 두 차례 협의를 가졌다. 이 협의에서 분양정보종합시스템은 건교부가 주도적으로 추진하고, 공정위와 행자부가 협조하기로 합의했다. 또 상가 임대차 분야 분쟁 조정 기구가 필요하다고 보고 법무부가 법적 근거를 마련해 추진하기로 합의했다.
[B]■소비자 피해 유형 분석 [/B]
먼저 분양 관련 피해를 보면 선분양으로 인한 분양대금 손실 피해를 들 수 있다. 특히 상가의 경우 관련 규제가 없어 분양사기·사업자 부도가 있을 때 소비자가 분양대금을 손해 보는 피해가 발생하고 있다.
상품정보 부족으로 인한 피해도 있다. 조망권·수익률을 허위·과장광고해 분쟁이 생기는 것이 대표적 사례다. 여기에 대해서는 지속적인 시정 조치를 하고 있으나 허위·과장광고가 뿌리뽑히지 않고 있다. 사업자가 제공하는 정보 이외에는 지자체 같은 공공기관이 보유하는 분양 관련 정보가 없는 것도 원인이다.
입주 이후 하자 보수 및 품질 관련 피해도 있다. 2004년 소비자보호원의 주택 관련 피해구제 건수 중 하자보수, 품질 관련 건수가 전체의 61%를 차지하고 있다. 현행 감리 제도와 하자보수 제도는 규제 위주로 제도를 운영해 시장경쟁을 통한 사업자의 자발적 품질향상 효과가 미흡하다. 사업자 담합으로 인한 분양가 상승 피해도 있다. 최근 주택 가격이 오른 데는 일부 건설업체가 아파트 분양가를 담합한 원인도 있다.
임대 관련 피해는 사업자 부도로 인한 임대보증금 손실 피해를 가정 먼저 들 수 있다. 임대사업자가 부도를 내면 금융기관이 담보권을 행사하려고 경매 절차에 들어가고 결국 임차인은 임대보증금 손실을 보게 된다. 참고로 2004년 12월 현재 입주 이후 부도 중인 임대주택은 약 7만2,000가구다. 2002년에 제한물권 설정 금지제도가 도입되었으나 임대보증금 손실 피해를 예방하기에는 미흡하다.
각종 불공정 계약 및 관행 문제도 있다. 임대보증금을 돌려받지 못하거나 일방적 계약 해지, 과도한 위약금, 임대료 인상 관련 분쟁이 끊이지 않고 있다.
[SET_IMAGE]26,original,right[/SET_IMAGE][B]■피해예방·구제방안 마련 [/B]
먼저 선분양으로 인한 분양대금 손실 피해를 방지한다. 2005년 4월23일 「건축물 분양에 관한 법률」을 제정해 분양신고제도가 도입되어 상가 분야 거래 피해를 예방할 수 있는 제도적 장치는 마련되었다. 분양신고제는 건축물을 준공하기 전에 분양할 때 허가권자에게 미리 분양신고를 하는 것이다. 따라서 새로 도입된 제도들이 이른 시일 안에 뿌리내릴 수 있도록 지속적으로 시장을 감시하고 엄정하게 법을 집행하는 것이 중요한 과제다.
정보 불균형을 없애는 방안도 마련했다. 건교부는 분양정보 종합제공시스템을 만들어 2006년 상반기까지 완료하기로 했다. 사업자정보·건축허가정보·분양정보를 지자체가 홈페이지에 제공해 소비자 피해를 예방한다. 건교부는 올해 하반기 중 이와 관련된 소프트웨어를 개발해 내년 상반기까지 보급할 계획이다.
건교부에 허브 사이트를 만들어 개별 지자체 홈페이지에 바로 접속할 수 있게 함으로써 소비자의 접근성을 높인다. 허브 사이트를 만들 때는 분양정보뿐만 아니라 분양 관련 소비자 주의사항도 함께 제공해 합리적 선택을 유도한다.
클린 애드 네트워크(Clean Advertisement Network)를 만들어 허위·과장광고를 예방한다. 공정거래위원회·사업자단체·소비자단체·민간광고자율심의기구가 협력해 표시·광고 수칙을 공동 제정한다. 또 소비자단체의 광고 모니터링을 지원해 자율시정 기능을 활성화한다. 정기적으로 실태를 조사해 허위·과장광고는 과징금을 매기고 검찰에 고발하는 등 강력하게 조치한다.
주택의 품질을 높이기 위해서는 건교부가 2006년 상반기 중에 주택성능등급표시제도를 도입해 주택 품질에 대한 정보를 제공한다. 이를 통해 소비자의 선택권을 보장한다. 장기적으로는 주택품질보증제도(Home Warranty) 도입을 검토한다. 건교부는 내년 중으로 관련 일정을 마련한다. 주택품질보증제도란 보증 기관이 사업자로부터 일정한 보증료를 받고 완공된 주택 품질을 대신 보증하는 제도다.
임대보증금 손실 피해를 막기 위해 오는 12월13일부터 임대보증금 보증을 의무화한다. 또 지난 7월13일부터는 경매 때 임차인에게 우선매수권을 주고 있다. 이런 제도들로 임대보증금 손실 피해가 예방될 것으로 전망된다. 다만 사후 해결 방안뿐만 아니라 부도를 사전 예방하도록 주택기금대출심사제도도 함께 개선할 필요가 있다. 가령 위탁은행의 대출심사에 최대한 자율성을 주어 사업자가 부도를 내면 위탁은행도 손실을 분담하게 하는 방안을 검토할 수 있다.
공정한 거래를 위한 시장 환경을 조성한다. 공정거래위원회는 올해 하반기 안으로 임대아파트·상가건물 약관 사용 실태를 조사해 임대료 인상·임대보증금 반환 같은 불공정 약관을 바꾼다.
법무부는 2006년 안으로 지자체에 상가임대차분쟁조정기구를 설치해 신속하게 분쟁을 해결하는 장치를 마련한다.
공정거래위원회는 분양가 상승을 부추기는 분양가 담합, 재건축 입찰 담합에 대해 감시활동을 강화한다.
[RIGHT]정리·최영재 기자[/RIGHT]
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[출처] 공감누리집(gonggam.korea.kr)
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